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8 PRESSESTIMMEN ZUM VERBRAUCHERSCHUTZ


Kommentar zum Verbraucherschutz für Häuslebauer und Immobilienkäufer von Wolfgang van Dorsten

Wir fragen uns in unserer Beratungspraxis immer wieder: Ist der Häuslebauer und Wohnungseigentumerwerber eigentlich immer noch ein schutzloser "Verbraucher"? - und wir meinen ganz klar ja!

Im klassischen Sinne gilt für die Politik leider immer noch der Grundsatz dass der typische Verbraucher ein Konsument von Waren und Dienstleistungen z.B. Lebensmittel, Versicherungen, Energie usw. sei. Themen zum Bauen und Immobilienerwerb haben in Deutschland leider nie den angemessenen Stellenwert zum Verbraucherschutz erreicht, der eigentlich dringend notwendig wäre. Das Verbraucherschutzministerium sieht jedenfalls nach diesem Grundsatz immer noch keinen Handlungsbedarf für grundlegende Verbesserungen.

Die seit Jahren ständig steil ansteigenden Zahlen von Zwangsversteigerungen und damit die Vernichtung von zig Millionen Euro - und zwangsläufig etlicher Existenzen - werfen ein bezeichnendes Licht auf diesen inakzeptablen Zustand und die Insolvenzen steigen weiter!
Tausende Häuser kamen bereits unter den Hammer. Der Traum vom Eigenheim wurde für die Betroffenen zum Alptraum und viele stehen buchstäblich vor dem finanziellen Ruin Ihres Lebenswerkes. Übrigens nicht zwangsläufig immer dem "Verbraucher" anzulasten.

Die lückenlose Überwachung von Tiernahrung scheint jedoch im politischen Tagesgeschäft und für den Gesetzgeber in Deutschland wohl wichtiger zu sein obwohl der wesentlich bedeutendere wirtschaftliche Faktor des Bau- und Immobilienmarktes um zig Milliarden Euro höher liegt. Für die vielen Probleme des Erwerbers von Wohneigentum scheint das öffentliche Bewusstsein ebenfalls auch völlig diffus zu sein. Die Position des Verbrauchers, in Gesetzgebung und Rechtsprechung, muss daher für den Käufer von Wohneigentum von der Politik dringend konsequent und nachhaltig gestärkt werden.

Hohe Defizite zum Nachteil des Erwerbers sind nach den immer wiederkehrenden Feststellungen der Verbraucherzentralen z.B: Mangelnde Markttransparenz im Schlüsselfertigbau, Schutz bei Insolvenz des Bau- / Hauslieferanten, Bauverträge, allgemeine Geschäftsbedingungen und Baubeschreibungen der Anbieter (um hier nur einige zu nennen). Daran hat sich seit Jahren nichts Wesentliches geändert.

Eigentumswohnungskäufer scheint es in der Verbraucherschutzpolitik überhaupt nicht zu geben! Obwohl gerade diese Gruppe in besonderem Maße an Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen, noch über Jahre nach dem Kauf, vertraglich gebunden sind. Insider-Fazit: Besonders in der Bauwirtschaft mangelt es immer noch an klaren gesetzlichen Bestimmungen zum umfassenden Schutz des Verbrauchers, die in anderen Bereichen der Wirtschaft schon längst realisiert sind!
Wie jemand sein Projekt selbst erfolgreich meistert und langfristig sichert, hängt deshalb im Wesentlichen von seinem eigenen individuellem Wissen, seinem klaren Konzept und gutem Durchblick ab.

Viel häufiger führt aber mangelndes Problembewusstsein der Interessenten dazu, dass gar keine oder aber zu wenig individuelle professionelle Beratungsleistung eingeholt wird. Motto: "Es muss ja gespart werden"! Der Markt und die Anbieter regeln jedenfalls nichts in Ihrem Sinne, das ist eine klare Tatsache.

Die Politik ist jedenfalls dringend gefordert endlich ihre Hausaufgaben zu machen um die nötigen Rahmenbedingungen für eine verbesserte verbraucherschutzorientierte Bau- und Wohnungspolitik zu realisieren. Vielleicht erleben wir dann irgendwann einmal wieder sinkende Zahlen von Zwangsversteigerungen und weniger kostspielige juristische Auseinandersetzungen in Bausachen vor den Gerichten.


Ihr Wolfgang van Dorsten; wvd-Bauberatung

Finanzierungsberatung und Finanzierungsberechnung[1]

Verbraucherzentrale:
Grundsätzlich vor Immobilienerwerb alle existenziellen Risiken abdecken!

Welt am Sonntag:
Unseriöse Vertriebspropaganda aller Orten. Faule Rechentricks. Tatsächliche Kreditbelastung wird klein geredet, Eigenkapital sei ja nicht unbedingt nötig. Große Sprüche: "Mit Miete von 20 Jahren können Sie sich leicht ihr Eigenheim leisten." Trend: Immer mehr Banken finanzieren voll auf Kredit.

Focus Online:
Verbraucherzentralen warnen vor sog. Vollfinanzierungen, im schlimmsten Fall droht Zwangsversteigerung und finanzieller Ruin!

Stiftung Warentest:
Trägt häufigste Fehler zusammen: Erschreckend was Bank- oder Bausparkassenvertreter sagen, - oft sehr gefährlich und unvollständig. Eigenleistungspotenzial häufig überschätzt und als "Eigenkapital" eingesetzt. Völlig wertlose und irreführende Zinsangaben für Bausparkassen - Sofortfinanzierungen. Kunde braucht hier viel Glück um am Ende alles bezahlen zu können.

Stiftung Warentest:
Bankentest Baufinanzierungen 1999/2000. Baufinanzierungsberatung bei deutschen Banken oft mangelhaft. Kaum ein Fehler wird ausgelassen. Tester stellen sehr oft gravierende Beratungsfehler fest. Von 20 getesteten Banken nur 2 Banken gut! Der Rest ausreichend bis mangelhaft.

Stuttgarter Zeitung Nr.203, 3.Sept. 03.
"Basel II und Häuslebauer:" Kredithaie wittern schon wieder ein gutes Geschäft. Häuslebauer werden gewarnt.

Baugrund und Böden

Rheinische Post Dez 02.:
Behörde erlaubte bauen in Überschwemmungsgebiet, ahnungslose Bauherren von überraschendem Hochwasser betroffen. Schwere Schäden an Gebäuden. Versicherung verweigert Leistungen.

Amtsblatt BW Nov 03:
Besondere Verankerungen und Sicherheiten für Öltanks im Hochwasser-Baubestand vorgeschrieben. Nachträglich horrende Kosten für Betroffene.

Stuttgarter Zeitung Nov 03:
Hunderttausend Zeitbomben im Untergrund. Buchhalter des Schreckens ermitteln 9987 Fälle von kontaminierten Böden. Auch ausgewiesene Baugebiete betroffen.

Erfahrungen aus eigener Praxis:


Öffentliche Kritik an bestehendem Baurecht[2]

Verbraucherzentrale Bundesverband fordert eigenständiges privates Baurecht. Das zur Zeit geltende Recht habe für Bauwillige zu viele Nachteile. Baulobby habe sich in vielen Jahren zum eigenen Vorteil einen Schutzzaun zugelegt.

Anbieter von Bauleistungen: Bau- und Kaufverträge[3]

Viele Bauverträge wurden penibel genau inhaltlich geprüft. Kein einziger Bauvertrag konnte als fair und ausgewogen für beide Vertragspartner bezeichnet werden. Ca. 70% mit Bestimmungen, Klauseln und versteckten Fallstricken immer zum erheblichen Nachteil des Kunden. Serienweise Verstöße gegen das AGB-Gesetz und sogar BGB.

Vorsicht bei Bauträgerverträgen[4]

Viele Bauverträge wurden juristisch geprüft doch kein einziger vorgelegter Vertrag war nicht zu beanstanden. Verträge enthielten stark benachteiligende und unzulässige Klauseln.

Die juristische Besonderheit bei Bauträgerverträgen:
Der Grundstückskaufvertrag und der Werkvertrag zur Errichtung des Gebäudes müssen bei Bauträgerauftrag i. d. Regel von einem Notar beurkundet werden. Die Verbraucher erhalten dann manchmal den Vertragsentwurf nicht vorab vom Bauträger sondern beim Notartermin ausgehändigt. Der Verbraucher erwartet dabei, dass der Vertrag selbstverständlich "Notar geprüft" - und rechtlich einwandfrei in Ordnung ist.

Die Praxis sieht jedoch leider häufig anders aus! Der Grund: Auch Notare leben nicht von der Hand in den Mund. Sie sind deshalb stets auf der Suche nach potenten Auftraggebern und die damit einher gehende hohe Zahl von zu beurkundenden Verträgen mit z.B. nur einem Bauträger (z.B. eine Reihenhaussiedlung).

Zitat: "Für den Notar besteht natürlich ein finanzieller Anreiz Bauträger als Mandanten zu gewinnen und zu behalten. Dies kann eine Erklärung dafür sein, dass sich einige Notare darauf einlassen, Verträge zu beurkunden, die die Rechte des Bauträgers in unzulässiger Weise einseitig berücksichtigen."

Jedenfalls ist festzustellen, dass die Rechte des Verbrauchers, der auch noch den Notar bezahlen muss, häufig auf der Strecke bleiben.

Häufige Missstände sind:


Unser Rat: Meiden Sie Notartermine an ungewöhnlichen Zeiten wie Sonntags, Feiertage usw.. Lassen Sie sämtliche Vertragsbestandteile vor dem Notartermin vom Experten prüfen. Unterschreiben Sie nie unter Druck.

Bauverträge, Planungsleistungen, Baubeschreibungen, bautechnische Prüfungen[5]

Zitat: "Skandalöse Bauverträge kommen Bauherren teuer zu stehen".

Einschätzung wvd-Bauberatung:

Legale Fallen im Bauvertrag[6]

Ärgerlich und kostspielig - aber legal!
Böse Überraschung für Hauskäufer bei geplantem Baubeginn. "Alles unter Dach und Fach dann kann es ja zum geplanten Baubeginn losgehen", denkt Paul G. und lehnt sich bequem im Sessel zurück. Kurz vor dem Termin weist der Bauunternehmer A. jedoch unverhofft telefonisch auf einen Passus im Bauvertrag hin und fragt an, bis wann der Bauherr G. denn die Erdarbeiten erledigen lässt, damit A. mit dem Rohbau termingerecht anfangen kann. Der ahnungslose Paul G. hat jedoch keine andere Firma für die Erdarbeiten beauftragt weil er selbstverständlich davon ausging, dass dieses Gewerk im Komplettpreis (Garantierter Festpreis laut Angebot) enthalten ist. Falsch gedacht!

Paul G. hatte nämlich leider im Bauvertrag den Passus "Erdarbeiten bauseits" nicht beachtet und die Bedeutung nicht erkannt. Mehrkosten 8600,- Euro für den Bauherren! Diese Formulierung findet man in Bauverträgen die wir prüfen nicht selten und stellt dann den Anbieter (Baufirma), völlig legal, gänzlich von der Leistung frei.

Das wusste Bauherr G. jedoch nicht. Ein teures Unterfangen. Meistens läuft diese Vertragsformulierung nämlich auf einen Extraauftrag für den Unternehmer hinaus und das bedeutet für den Käufer schlüsselfertiger Bauleistungen in der Regel erhebliche Mehrkosten. Hier kamen wir leider zu spät und der Bauherr musste die Mehrkosten bezahlen.

Eine Geschichte zum schmunzeln...

Unser Klient: Eigentumswohnungserwerber Andreas H. kauft eine Neubau - ETW in guter Lage. In seinen Plänen vom Bauträger waren für den gesamten Dachboden keine Baumaßnahmen/Ausbau ausgewiesen. Seine Mittelwohnung liegt mit noch 2 anderen angrenzenden Wohnungen im 2.OG direkt unter dem großem nicht ausgebautem Dachboden.

H. berichtet, dass letzte Woche beim Rohbau 2 große Dachflächenfenster im Dach über H.`s Nachbarwohnungen eingebaut wurden und außerdem eine Wand über der Mitte (im DG ) seiner Wohnung gemauert ist. Die Betondecke in den 2 Nachbarwohnungen war bereits mit der Aussparung für eine Dachbodentreppe zum Einstieg in den Dachboden versehen.

Der Verkäufer des Bauträgers "mauerte" und gab unserem Klienten keine plausible Erklärung dafür ab. Der Maurerpolier vor Ort weiß nichts! Die Umstände wiesen jedoch eindeutig darauf hin, dass hier klammheimlich für 2 Parteien im DG zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden sollte, teilweise natürlich auf Kosten aller Käufer (8 Wohnungen), die den gesamten Bau incl. Dachgeschoss ja bereits bezahlt hatten!

Unser striktes Vorgehen, Nachverhandlungen und kostenlose Umplanung mit dem Bauträger führten schließlich dazu, dass über Andreas H.`s Wohnung ebenfalls für ihn zusätzlicher Wohnraum nach dem Grundriss in der Größenordnung seiner darunter liegenden Wohnung gebaut wurde und die wichtige Eintragung im Grundbuch erfolgten konnte.

Durch unsere äußerst scharfe Kostenkontrolle des Bauträgerangebotes für den Ausbau/Umbau, bekam H. dann 86m² zusätzlichen komfortablen Raum im Dachboden, zugänglich über seiner Wohnung, zum Schnäppchenpreis.

Quellenverzeichnis

[1] Zitate aus Immobilienmarkt, Beilage Stuttgarter Zeitung vom 22.Dez.2007, Redakteur: Ingo Dalcolmo
[2] Zitat aus Stuttgarter Zeitung Nr. 92/2004
[3] Wolfgang.v. Dorsten, wvd-Bauberatung. Aus eigener Praxis und "Innovatives Bauen"
[4] Verbraucherzentrale Bremen, in Homepage - Baurecht vom Do. 13. Juli 2006
[5, 6] VPB e.V. Redaktion, E. Herf, Bundesbüro, Chaussestr.8, 10115 Berlin

wvd-Bauberatung: Wolfgang van Dorsten
Lettenstr.13
71131 Jettingen
Tel.: 07452/7081